契税

不动产所有权转移为征税对象

考点2  一、纳税人

二、征税范围：（一）不得出让金而减契税

             （二）土地使用权转让：出售、赠与、交换  不包括农村集体土地承包

（三） 房屋买卖：交换 、转让（投自己免） 、投资，买房拆料或翻建新房

(四)房屋赠与   ，法定继承人继承不交，

获奖相当于赠与

（五）房屋交换

三、税率幅度比例3-5%  省以上

考点三：减免税

一、契税减免的基本规定

（一）免征 1.事业单位、国家、社会团体

2.城镇职工第一次买公用住房

3. 承受荒山、并用于农林 ...

4.领事馆和外交人员，外交部确认、多边协定

5.对国有控股公司以自有股份组建新公司，且占新公司85%以上，对新公司免征

（二）减/免

1.因不可抗力灭失而重新购买 减征或免征

2.县级以上征用后，由省级政府决定是否减免新土地

二、财政部其他免减项目

一）、免

1.国家石油储备第一期建设过程

2.夫妻之间变更

3.公租房经管单位

4.改造安置住房

5.养老、育、家政 建设饮水

既向城镇 又向居民，按比例

二）、减按

1.个人购唯一，90平以下，1%，1.5%

2.个人购第二套，90平，1%。2%

3个人首次购90平以下安置住房，按1%,购买超过90平但符合标准住房的安置房，税率减半

三、企业事业单位改制重组的契税政策

1.企业改制75%，且义务权力，承受原土地

2.事业单位改制，50%  承受原

3.公司合并

4.公司分立 2

5.公司破产  债权人（包括职工） 免征

与非债权人承受权属，安置职工，超过30%员工签3年以上 ，减半

全部 超三年，免

6.资产划转。承受县以上规定的调整、划转权属的单位，免征

同一投资主体内部、母子公司，子公司之间，个人与其独资企业间

7.债权转股权 

8.划转土地出让或作价出资 

公司股份转让，单位、个人承受公司股权，权属不发生转移，不征收契税

考点四、计税依据与应纳税额的计算

一、

买卖 ：成交价  合同价款+装修

赠与 市场价格

抵债、实物交换：房屋现值

交换：差额计税

出让国有土地使用权：协议出让/竞价出让 成交价包括出让金、补偿、拆迁。如果偏低的，征收机关按下面方式确定：评估价格、土地基准低价

划拨方式出让：补缴的土地出让金和其他出让

已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房免征契税

1.成交价格明显低于市场价格且差额不合理，应按市场价格核定

2.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税、变更后退房、不退税。

考点五：征收管理

纳税义务发生时间 ：权属转移合同当天，义务发生日10日内，在房屋所在地的主管税务机关

1.完税凭证办手续

2. 不能取得销售发票的，可持法院执行及纳税申报，税务机关应受理

3.新建商品房企业已办理注销税务登记或被税务机关列为非正常户，待核实后 税务局管shou'li

销售货物所得，按照交易活动发生地确定。

caIC

农田水利占用耕地按每平方米2元征税

地下建筑物若作工业用途，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值；地下建筑物若作商业用途，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值

房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免房产税

铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税

在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适当提高耕地占用税的适用税额，但提高的部分不得超过规定确定的适用税额的50%。

纳税人因建设项目施工或者地址勘察临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用和耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税

军队本身的办公用地和公务用地，免征城镇土地使用税，军队的家属院落用地，不免税

房产税的立法原则，筹集地方财政收入，有利于加强房产管理 配合城市住房制度改革。调节财富分配。

担保收入按照偶然所得计算缴纳的个人所得税。房屋餐券武昌赠送他人的，受赠人按偶然所得计算个人所得税

1.个人出租房产或单位向个人出租，按4%征税。个人非营业用房产免征。

2.优惠政策：大修停用半年以上房屋免征，小规模纳税人省级政府可以决定50%内减征。

3.地上地下相连的地下建筑物，不征，单独的要征。

4.容积率低于0.5的，按房产建筑面积2倍计算土地面积并以此确定房产地价。

5.生产经营房产，从生产经营当月缴纳房产税。

21题，每月扣除费用不用再折算到天，900

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企业所得税

一、概念：企业所得税是对我国境内企业和其他取得收入组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税。

二、特点：1.通常以净所得为征税对象

2、通常以经过计算得出的应按水所得额作为计税依据

3、纳税人和实际负担人通常是一致的（直接税）

三、对法人所得税影响较大的因素

税基：各国在确认税基的差异主要表现在资产的折旧方法及损失处理上。

居民企业和非居民企业的划分

居民企业和非居民企业的征税对象

所得来源的确定：销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得（不动产转让所得、东动产转让所得、权益）

7题写错了，题问的是18年缴纳的房产税，但答案给的是19年的房产税。

特殊收入确认

分期收款收入：按合同确定收款日期

视同销售：

1、用于市场推广或销售

2、用于交际应酬

3、用于职工奖励

4、用于股息分配

5、用于对外捐赠

按公允价值确定销售收入（所有权发生改变）

不征税收入：

1、财政拨款

2、政府性基金

3、财政专项用途资金

不征税收入应在5年内使用。

免税收入：

国债利息收入

居民企业之间股息红利 （已经为税后红利）持有期间为12个月以上

第一章：企业所得税

所得额计算

直接法：收入所得-不征税收入-免征所得-各项扣除-允许弥补以前年度亏损

间接费：会计利润+纳税调整增加额-纳税调整减少额

收入总额：

收入来源：销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利收入，租金收入，特许权使用费收入（无形资产）

 9项。

收入确认条件（税法）：

1、商品所有权主要风险已经转移；

2、企业对已经出售商品既没有保留管理业，也没有实施有效控制；

3、收入金额能够可靠计量；

4、已发生的销售方成本能够可靠计量。

收入确认时间：

1.商品采用托收承付 ------ 办妥托收手续时

2、销售商品采用预收款----发出商品

3、商品需要安装---商品安装完毕，验收后

4、商品不需要安装---商品发出时

5、支付手续费代销商品---收到代销清单

收入金额确定：

1、售后回归：销售商品按售价确认收入，回购商品按购进商品处理（进行融资的除外）；

2、以旧换新：销售商品按收入确认条件确认收入；

3、商业折扣：折扣后金额确认收入；

4、现金折扣：计入财务费用；

5、销售折让：同销售退回（同时冲减成本和收入），冲减当期销售收入（质量问题）；

6、买一赠一：销售分摊。

提供劳务收入：按完工百分比法确认收入

股息、红利投资收益---持有期间

按股东大会作出利润分配的时间确定。

利息收入：

按合同约定应付利息日期确定收入

利息收入要交流转税

混合型投资

按合同约定确定

 租金收入确定时间：

合同约定应付租金日期，若租金一次性支付，租期跨年，则收入可以在租期内分摊。

接受捐赠收入：

捐赠收入：

接受捐赠方 收入金额=货物价格+增值税进项税额（捐出方已经抵扣）

以收到捐赠物日期确认收入

其他收入

企业所得税

经营所得和其他所得征收的所得税

@特点：1通常以净所得为征税对象2、经过计算得出的应纳税所得额为计税依据3、纳税人力实际负担人是一致的

@对法人所得税影响较大的因素：

1、纳税义务人

2税基：各国在确定税基上的差异主要表现在资产的折旧方法及损失处理上

3、税率：务国结构分为比例税率和累进税率（国际）

4、税收优惠：税收抵免、税收豁免、加速折旧

@个人独资企业、合伙企业（法人：企业所得税     自然人：个人所得税）不适用企业 所得税法，不缴纳企业所得税

@纳税人分为居民企业（境内）和非居民企业

@所得来源的确定

销售货物所得：交易活动发生地

提供劳务所得：劳务发生地

转让财产所得：不动产所在地、转让动产的企业所在地、权益性所得转让（被投资企业所在地）、股息红利（分配所在地）

@应纳税所得额

1、直接法：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

2、间接法：应纳税所得额=会计利润+纳税调整增加额-纳税调整减少额

@收入确认一般规定：完工百分比法

其他费用不得超过可加计扣除研发费用的10%

资产损失